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房价还会继续上涨吗?这个关键数据,透露了重要信息

楼市奇说

影响房价的根本因素是什么?有人说是供求关系;有人说是土地招拍挂制度;但也有人说是国家调控政策,中国楼市不是纯粹的市场经济,调控措施比供求、土地等见效更快,这两年货币、“限”字类政策一收紧,需求就被压制,市场流动性就立刻下降,成交量价格都被牵制住了,有些调控压力大的区域甚至房价出现了大幅下跌;更有人怒言,高房价的始作俑者是开发商、炒房客和房产中介,他们联袂演出,不仅搞乱了市场,也炒高了房价……

公说公有理婆说婆有理。但我们认为,城市发展终究离不开人。国家早就旗帜鲜明地提出,发展是第一要务,人才是第一资源,创新是第一动力:有人才有劳动力,才有庞大的消费需求、购房需求、MW电子游戏手机版需求,房地产的发展才符合逻辑,有人才产业才能高速发展,才能反哺城市,吸纳更多的人才。所以,人口才是支撑房价的基本因素。

放眼望去,这两年多来,一二线城市在强调控重压下,其实基本已经偃旗息鼓了,少数房价还在微幅上涨的城市,其实深究原因,还是放开人才落户政策的作用,人口机械式小幅增长,直接拉动了购房需求,助推了房价上涨,这其中最典型的就是西安,统计数据显示,18年西安新增常住人口超75万,房地产迎来了爆发式发展,房价也一路水涨船高;但是反观三四线及其周边城市,却不是这种发展逻辑,纵然这两年房价也迎来了大幅上升,但是却并不是靠人口和产业发展自然带动上升,而是靠“棚改”货币化安置推动上升,这种发展模式不可持续。事实上,最近半年来看,随着棚改的叫停和减速,有些三四线城市已经在走下坡路了。

用俗话说就是,有人的地方,才有经济。不管几线城市都是要靠人气来推动房地产发展,没有人的地方楼市即便起来了,最后也会摔下去。

中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国!

有人口庞大流量的城市,房价就能继续上涨吗?并不尽然,另外一个关键数据显示,中国房价未来几年或难以为继——中国居民杠杆率已接近极限。“以家庭债务/家庭可支配收入测算,中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。”中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在日前召开的中国宏观经济论坛上表示。

这个数据很高吗?美国在2007年房地产泡沫破灭前居民债务占可支配收入比重达到130%,日本在上世纪90年代初也曾在120%的高位,但随后均爆发了危机,当前均回落至100%左右。海通证券分析师一针见血地指出,我国居民债务水平接近“危险”区间。

中国是人口大国,人口红利是很多发达国家都望尘莫及的,但不可否认,中国从储蓄大国已经悄然转变成负债大国。

谁是家庭负债的罪魁祸首?不用公布答案,大家也能猜到,是房子!根据西南财经大学教授甘犁的研究,在中国家庭的资产中,房地产占比已经达到了68%,而北京和上海更是高达85%。无怪乎,很多专家学者一再揭露指出,中国绝大多数家庭,除去房子就只剩债务了。

众所周知,中国人购房都是三代凑够首付,然后三代一起来分期还贷,尤其是新一轮的去库存,实际上将存款储蓄相对薄弱的阶层人群所获取、可利用的资金也基本上全部放到了房地产市场,以供首付款和月供的支出。而在常规性住房贷款受到限制的情况下,购房者还在不断寻找新的方式贷款买房。

所以在调控楼市方面,国家几次三番明确表示要“打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。”

此外,前几天中国公布了2月份最新的重磅数据,其中和房地产有直接关系的就是住房贷款,2月份新增人民币贷款为8858亿元,比市场预期的9500亿元低了很多;而一月份住房贷款总额为9192亿元,和17、18年相比更是大大降低了。

通过以上两组数据,我们可以轻易得出结论:买房的人越来越少了,房地产的黄金时代彻底翻篇了,房价想涨很难了!未来几年国家会集中精力防止“房价下跌”,以期达到稳楼市的目的。在这种背景下,继续铤而走险,投资炒房,那真是做无私贡献。 

很多人可能要反驳,当下的中国,找不到比房产更优质的投资标的,先不说能赚多少钱,但至少能跑得赢“通胀”,因此得出结论,有钱依然还会投到房子上。我想说,这种思想纯粹是“过去式”思维。这些年投资房产的确让很多人小赚或大赚了一笔,但不能因此就认定房地产才是稳如泰山的稳健型投资。当然,这也很好理解,没经历过危机,谁都不相信最坏的结果会降临到自己头上。香港、美国、日本房地产泡沫破灭前夜,很多人自始至终都想不通,昨天还在上涨的房价,一夜后会一泻千里,直至最后吞噬数以万计的家庭。

除“国人负债累累,已经无钱支撑高房价”外,我们认为房价很难继续保持高位或继续上涨的理由还有两个:一、在 “房住不炒”的调控指导下,国家对资金的监管力度在加强,信贷政策也在一紧再紧,现在买房不仅贷款利率高,而且首付比例更是居高不下,各路资金很难再流入房地产市场;二、中央控楼市的意志依然坚定,住建部门要求,今年要一如既往严格落实房地产调控政策,不得以任何名义放松或变相放松调控,还是那句话,只要功夫深铁杵磨成针,只要政策保持紧绷,市场就很难活跃,房价也不会大变。

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